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日々通信

住宅ローンの変動金利と固定金利どちらがいいの?

住宅を購入のときに借りる住宅ローンには、変動金利と固定金利の2種類あります。
今、私たち三和建設で借り入れをする方のほとんどが変動金利で借り入れを行います。
では、なぜ変動金利を勧めるのか?そこで今回は、変動金利に関してわかりやすく説明
したいと思います。また、固定金利とどちらの返済方式がお得なのかについてかも紹介します。

三和建設 住宅ローン 変動金利 固定金利 短期のプライムレート

まず、変動金利とは、借入時に設定した金利を定期的に見直しするローンでことで

1年に2回の金利の見直しをします。

変動金利型の3つの特徴

➀固定金利よりも金利が低いこと・・・変動金利は、固定金利よりも低い金利設定です。

理由は、優良な企業に1年以内の期間限定で貸し出す短期のプライムレートを参考にして

金利が低く設定するからです。

②5年ごとに返済額の見直しを行う・・・先ほど1年に2回金利の見直しをすると書きましたが、

変動金利の場合、その時点の元金の残高や融資利率に基づいて返済額の見直しを行います。

そのため、金利が上昇しても5年間は返済額が変わりません。子育てなどで決められた期間で

一定額を支払うのがわかっていることは生活しやすいポイントです。

➂125%ルールがある・・・金利が上昇した場合でも、毎月の住宅ローン返済額の

上昇幅は前回までの支払い額の125%までと決まっていることです。急激な上昇が

起こった場合、返済が難しくなることもありますが、上限が決まっているのは安心です。

2019年4月から2020年4月までの住宅金利は以下のとおりです。

 

125%ルール 

(参考:図解住宅ローン「住宅ローン変動金利推移」

変動金利と固定金利については、金利の変化がないことがわかります。変動金利については、

1991年に8.5%ありましたが、2003年には2.375%まで下がっており、2020年までほぼ横ばい

の状態が続いています。

変動金利のリスクは、リーマンショックや、今回のコロナのように経済状況によっては金利が

上昇する可能性があることです。金利が上がったときでも返済ができるように!

三和建設 住宅ローンアドバイザー 元金均等返済方式 リーマンショック 金融機関

借入金額は住宅ローンアドバイザーや金融機関としっかり相談すること

私たち三和建設の社員は住宅ローンアバイザーの資格を皆持っています。

将来の金利変動や経済不況に対処しておくためにも、住宅ローンの借入金額は、しっかりと相談して

じ決めること。住宅ローン控除やその他補助金など使えるものを使いましょう!

元金均等返済方式を利用する

住宅ローンの返済方法については、元金均等返済方式と元利均等返済方式の2種類から選択できます。

元金均等返済方式は、最初の返済額は多いものの、返済総額を減らすことが可能です。

貯蓄をしておく

金利の上昇は、どのタイミングで起きるのかわかりません。そのため、日々の生活な中で

貯蓄を心がけていきましょう。

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変動金利がおすすめの人
・借入金額が少ない
 ・返済期間が短い
 ・手持ちの資金に余裕がある
 ・計画的に返済できる

固定金利がおすすめな人

・返済時まで、毎月同じ金額を返済したい
 ・計画的に返済するのが苦手
・借入金額が多い
 ・返済期間が長い



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住宅ローンは仕組みが分かれば怖くない!優遇を使おう!

今家を建てようと思っている人の中には、コロナのせいで収入減や雇用の心配が

 

あって踏み切れない人がいるのではないでしょうか?家賃を払っていても、

 

それが住宅ローンと変わらない支払額ならどうしますか?その時にはオーナー

 

さんに相談に行くなりして、すぐに出ていくことはせず延滞をお願いするのでは

 

ないでしょうか?住宅ローンの場合は、一般的には延滞が半年続くと、住まいは

 

競売にかけられ競売の落札価格は市場での取引価格よりかなり安くなるのが普通です。

 

落札額ではローン残高を返済仕切れず、住まいを取り上げられた上で、ローンの返済

 

だけが残るといった悲惨な状況に陥りかねません。

 

ではどうすればいいのか!

住宅ローン 競売 怖くない 仕組み 優遇 延滞

 

賃貸アパートと同じように、延滞が発生する前に、住宅ローンを利用している金融機関で相談

 

することが重要なのです。住宅ローンの契約書には、「延滞が発生すると優遇金利の適用を受け

 

られなくなる」といった内容の記載があり、延滞した翌月から金利が上がって、返済額が増加、

 

いっそう返済が厳しくなってしまう。泣きっ面にハチ!そうなる前に、金融機関に相談すれば、

 

救済策の適用を受けられる可能性がある。金融機関だって、お客に自己破産されるよりは、何とか

 

返済を続けてもらう方が得策だからです。このため、条件を緩和すれば確実に返済を続けることが

 

できるようにと、条件の変更に対応してくれる。民間機関ではそうした対応の内容については詳細

 

を公開していないが、フラット35を実施している住宅金融支援機構では、

 

(1)返済期間の延長などによる返済額の減額

(2)一定期間、返済額を減額

(3)ボーナス返済の変更

 

といった条件変更メニューを用意している。

 

民間でも、これに準ずる対応を行っているのです。全部か全部対応可能かは内容にもよると思いますが、

 

それはアパートの延滞も同じこと!オーナーと借主の信頼問題や今回のような不可抗力的なこと等理由も

 

あるのです。

自己破産 任意売却 コロナ 収入減 雇用の心配

 

だから、住宅やアパートやマンションに関係なくどうやって返済していくのかオーナー

 

さんや金融機関と相談をすることが一番重要なことです。一番苦しいのは定年後に

 

アパート暮らしで家賃が払えず、オーナーさんにも見放されて追い出されること!

 

そうなる前に、苦しい時も乗り越えて早く住宅を建ててローンを済してしまうことが望まれる

 

のです。コロナなど、こういったことが起きて今はすでにローンを完済して持ち家がある人が

 

苦しまずに済むのですから。今後まだ生きていく中で何があるかわかりません。最悪任意売却など

 

という手段もありますが、将来子供が出来て、孫が生まれて遊びに来れる家を建てようと前向きに

 

頑張っていきたいですね!

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所有者のわからない土地、使用者に課税

2019.11.25税金

今、日本の社会問題の一つとして、持ち主不明の土地が増えてきていること

がある。その土地には、誰に請求していいのかわからない為、当然ながら、課

税が出来ない。課税できないので、ほったらかしであったが、その土地を使って

いる人がいるのも現実にいる。その土地で居住や商売をしている「使用者」

に課税できるよう、政府・与党が地方税法を改正する方向で検討していることが

分かった。

土地 静岡市 税金 所有者不明の土地 地方税法

高齢化の進行に伴う相続の増加で所有者不明の土地は今後も増えるこ

とが予想されており、固定資産税を払わずに土地を使用できるという不公平な現状

を放置できなくなった格好だ。

現在登記簿上で所有者が特定できない土地数は全体の約2割ほどだいうが、

最近増えているのは、地方の地価低迷や人口流出を背景に、相続しても費用と時間

のかかる登記をしないケース。我々も探すのに手間がとてもかかるので、あきらめるこ

ともある。

現在登記簿上 所有者 不明 高齢化の進行 資産所有者

基本固定資産税を課税する時は、その年の1月1日現在の所有者に課税通知書

が送られてくる。送った先に、その人がいない。相続されていなければ、払って

もらえないのは、当然です。では、その土地の使用者に、税金を課すというのです。

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実際に使用者に課税が行われるのは令和3年度以降になる見通し。ただ、固定資産税は

資産所有者に行政サービスの対価として課税するという原則があるため、使用者に課税する

場合は、戸籍などの調査を尽くした上でも所有者が特定できない場合に限定するという。

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住宅は増税後の方がお得?

2019.10.4税金

10月に入って住宅業界はどうなるのでしょうか?

人によっては増税後に住宅を購入する方が得をする場合もあると増税前から

言われてきた。

それはどんな場合でしょうか?政府は住宅ローン減税の控除期間の延長や、

住宅購入費の一部を補助する「すまい給付金」の年収要件の緩和、支給額の

拡大などの手厚い支援策を用意たのです。借入額や収入によっては、増税後

の方が購入負担が軽くなるケースを増税前に発表したのです。

住宅は増税後の方がお得? 控除期間の延長 13年に延長

住宅ローン控除は、住宅の新築や増改築などをしたときに、年末の住宅ローン

残高の1%(年最大50万円)を10年間、所得税などから差し引ける制度!

支援策では、増税後に住宅を購入し、平成32年末までに入居する人を対象に

、税の控除期間が13年に延長される。しかしここに問題があるのは、全員が

50万もらえるわけではなく、払った税金が戻ってくるので、20万しか税金を払って

ない人に50万円控除されることはないのです。

住宅ローン控除 すまい給付金 住宅エコポイント制度 非課税枠  

また、借入残高が少ない人などは増税分が控除されないのは言うまでもない。

住宅ローン控除以外にも、10月以降に受けられる恩恵として、「すまい給付金」の

支給額が最大30万円から最大50万円に。対象も年収510万円以下から775万円

以下まで広げられた。さらに、省エネや耐震などに優れた住宅を新築・増改築した人に

商品と交換できるポイントを付与する「住宅エコポイント制度」も導入される。具体的に

交換できるものはどんなものかなかなか出てきませんでしたが・・・

親や祖父母から住宅購入の資金援助をしてもらう際の贈与税の非課税枠は現行の

最大1200万円から10月以降は最大3千万円に拡大される。

どれがお得であるのか?自分の収入や借入金額、贈与など、組み合わせて考えなけ

ればなりませんね!!

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世帯年収から計算した返済例

① 毎月いくらなら返していけるか?
住宅ローンの返済額は、家計の負担にならない金額に設定するのが鉄則です。
 その金額を簡単に知る方法!

世帯年収からの返済額の目安を推測する

住宅ローン返済額の目安は、一般的に返済負担率(年間返済額が世帯年収に占める割合)

年間が25%以内なら安心と言われています。その場合の返済の返済額を例示したのがこちら

の表です。表を見て「こんなに払えない」という人は、家計の見直しをして無理なく増やす方法

を考えてみましょう。
「もっと払えそう」という人は、引き続き積立貯蓄などをして、教育費などに備えるか、家の予算を

増やすかをよく考えて決めましょう。

 

生活費 住宅ローン 世帯年収から計算した返済例 家の予算
②いくらまで借りられるのか?
返せる住宅ローンの返済額から、安全にいくら借りられるかを
チェックしてみましょう。

たとえば、毎月返済額10万円、ボーナス時加算返済額10万円の場合、

これは、世帯年収およそ600万円以上の家庭なら返済負担率25%以

 

下になるので、取り敢えず安全な計画になるはずです。
<例>
10万円x12か月+10万円x2回=140万円
140万円/600万円=23.3%

ステップ③ 頭金としていくら用意する?
家を購入する際、頭金を用意できれば、住宅ローンで借りる金額が
少なくて済むので、返済も楽になりますよね。それでは、頭金はいくら
用意するのが良いのでしょうか?

貯金から差し引くのは予備費と諸費用

マイホームを建てる際に貯金してきた全額を使ってしまうと、 病気などの万が一

に備えられません。そのため、貯金のうち、半年から1年分の生活費に見合う程度

の金額を、“生活予備費”として手元に残しておいたほうが安心です。
そのほかにも今後3年以内に大きな出費が予定されている場合(教育費とか)は

、それの備えも必要になります。さらに、家を建てるときには、諸費用もかかってきます。
貯金から、生活予備費と諸費用を差し引いたお金が頭金として使える金額と

考えましょう。

生活予備費 諸費用 頭金 家を購入する

ステップ④ ローン借入額と頭金がわかったら、あとは簡単!

マイホームのおよその予算がわかったら、その夢を実現するために住宅会社に、

より詳しい資金計画を立ててもらうとより安心です。

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自宅の相続税はどうなる?

自宅の相続問題で「相続税がかかるのでは?」との心配は、誰もがあると思います。

相続税の計算方法が平成25年度に改正され、平成27年1 月1 日以降、
基礎控除を減額することになり、今まで相続税がかからなかった人にまでかかることになり
ました。

たとえば、自宅(敷地50坪=評価額5000万円の場合
今まで、夫婦が自宅として住んでいましたが、お父様が亡くなりお母様が相続されました。
この場合、「小規模宅地の特例」という措置が適用されます。自宅として使っている場合、

330平米までは、配偶者(お母様)が相続されることで、8割評価減となります。

評価額5000万円の家であれば1000万円の評価ですので、実質的な相続税はほとんどかか
りません。また、同居していたお子さんがその後も住み続ける場合も、同じく8割評価減が適用さ
れます。
しかし、同居していないお子さん、ご自身の家があり今後も自宅として持ち続ける予定のないお
子さんが相続される場合には、評価減なし。つまり5000万円そのままの評価額で相続税が
課されることになっているのです。
死んだ親はなんとか土地を残してほしくても、相続した子どもに多額の相続税が課され、相続した土地建物

を売ってそのお金で相続税を払わなければならなくなってしまうケースもゼロではないことは知っておきたい

ですね。

貸付事業用宅地の評価減

 

貸付事業用宅地の評価減〜200平米まで50%減額を使いましょう!!

最近都心にマンションの投資する話しがあったりしますが、何が目的なのでしょう?

特に、お金があり、子供世帯とは別々に暮らしているというご家庭です。
現在も、そして将来的にも同居はしない場合は自宅をそのまま相続しても小規模宅地の特
例は適用にはならない為、相続させるお金を賃貸住宅にしてから相続し「貸付事業用宅
地の評価減」を適用させるという方法が考えられます。(50%の減税対象となる為!!)
こうした特例を上手に使うことで、円滑な相続が可能になります。
配偶者居住権 静岡三和建設 地域密着 不動産 土地か 注文住宅

あとは、今後決まったことでは、2020年4月から「配偶者居住権」があります。

これは地上権で住む人が守られる権利の延長のように思いますが、2020年4月より「配偶者居住権」

が創設されます。この権利は相続が発生した際に、住宅の所有権と居住権を分離し、故人の配偶者が

被相続人の所有する自宅の居住権を獲得できるものです。また婚姻期間が20年以上あれば

、夫婦間で贈与された自宅は、遺産分割の対象から除外されることになります。

配偶者がいる場合の自宅の相続については、我々が仕事をしている中でも、だいぶ

変わるのではないかと思います。

 

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住宅購入「消費税8%のうちに」51.9% アットホーム調べ

不動産情報サービスのアットホーム(東京都大田区)はこのほど、「消費税増税前の住宅購入意向」調査を実施し、

その結果を発表した。「10月の消費税増税の前に住宅を購入たいか」を尋ねたところ、51.9%が「8%のうちに解体と回答。

不動産情報サービス アットホーム 消費税増税前 住宅購入意向

 

 

「住宅を購入するなら今が買い時だと思うか」については、全体の57.9%が「(今が買い時だと)思う」

と回答。消費税増税前に住宅を購入したいと回答した人では「思う」が8割を超えた一方、増税前の購入

にこだわらないと回答した人では「思う」が3割程度にとどまった。

今が買い時 静岡三和建 地域密着 不動産 土地 注文住宅

確定申告の医療費控除

医療費控除は「支払ったお金」から
「受け取った給付金」を差し引くのが原則

確定申告  e-tax 医療控除 年末調整 

 

確定申告の時期がやってきました。

今ではe-taxで勝手に計算してくれるので、とても楽になりました。そこで、今回は医療控除についてです。

医療費控除とは、多額の医療費がかかって大変だった年は、税金の負担を軽くしてあげましょうという制度です。

年末調整の対象外なので、自分で確定申告をして控除を受けることになります。

私は娘が歯の矯正をしているので、とても金額がかさみました。美容の為ではない場合は、歯の矯正もOKです。

2016年分までは、医療機関等の領収書の提出が必要であったが、2017年分からは「医療費控除の明細書」

のみの提出でよく、領収書は5年間保存でいい。(打ち込みが大変でしたが・・・)

 

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所得から差し引くことができる医療費控除は、次のように求める。

{「1年間に支払った医療費の総額」-「生命保険や社会保険から補てんされる金額」}

-「10万円(または合計所得金額の5%の低い方)」=「医療費控除額」

保険などで補てんされた場合は、かかった医療費から差し引かなくてはならない点に注意。

これについては、意外と知られていない。単純に「10万円を超える医療費の合計額全てが

医療費控除の対象」と思っている人が多い。

では、「補てんされる金額」とは具体的に何のことか。社会保険と民間保険、それぞれにあり、

それらの給付金を受け取ったら、医療費から差し引く。

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住宅と消費税について

2018.11.21家のこと, 税金

住宅という大きな買いものをする時には、消費税が気になるものです。

土地には消費税がかかりませんが、仲介物件であれば当然仲介手数料の消費税が8%から10%に上がります。

では建物はどうでしょう?

税金 静岡三和建設 地域密着 不動産に強い 土地  注文住宅

まず建物は、来年の3月までに契約していれば、8%で大丈夫。ところが炉励行に契約した場合、

その年9月30日までに引き渡しをしなければ、消費税が10%になってしまうので注意が必要です。

一番安心できるのはとにかく早くに(2019年の3月まで)建物の契約をする事です。

 

2019年の3月まで 消費税 増税  契約

3,000万円×消費税8%=3,240万円
3,000万円×消費税10%=3,300万円

このように、増税前と後で支払う金額が60万円も変わってくるのです。

この影響は売買価格が高額な物件になれば、どんどん大きくなります。

増税分あれば、何が買えるのか考えるとその差の大きさに驚きますね。

 

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自己資金が欲しいとき!

2018.10.24家のこと, 税金

家づくりにあたって、一定の自己資金の準備が必要な場合もあります。(手付金など)住宅ローンを利用する場合には、一般的に頭金として購入価格の20%、さらに諸費用として購入価格の5〜10%程度を現金で用意する必要があると言われています。家づくり後の家計の安定を考えるなら、手元に残しておく資金も気になるところです。オプションなど付けたくて、どうしても自己資金が足りない、という場合には、次のような方法を検討してみてはいかがでしょうか!

マイホーム贈与税 自己資金の準備 贈与税の課税対象 相続時精算課税制度

 

 

【1】親からの援助を利用する

通常、親・祖父母からの資金援助を受ける場合、その額が1年間に110万円を超えると贈与税の課税対象になります。ですが、以下の制度を利用すれば、一定の範囲内の額までは非課税での贈与を受けることができます。

1. 住宅資金贈与の非課税の特例制度
平成27年から平成31年6月30日までの時限措置となっており、例えば平成30年10月1日から平成31年6月30日までの間に、父母や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上の人が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した住宅に居住する場合
(住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合)
一般住宅は、700万円・・・①
省エネ性または耐震性を満たす住宅は1,200万円・・・②
までの金額について贈与税が非課税になります。
暦年贈与の非課税枠の110万円をプラスすると、①810万円まで、②は1,310万円までの贈与が非課税になります。

 

2. 相続時精算課税制度
相続時清算課税制度を利用すると、両親・祖父母から子・孫への贈与額が累計2,500万円までは、贈与税が非課税になります。相続税の計算時には、この制度を使って贈与された額が相続財産の価額に加算されます。
(贈与額が2,500万円を超えた場合には、控除後の額に対し20%の贈与税が課税されます。相続時には、贈与税の税額が相続税から差し引かれます)
なお、相続時精算課税制度を選択した場合は、暦年贈与の110万円非課税枠は利用できませんので注意が必要です。

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【2】両親や祖父母からの借り入れを利用する

両親や祖父母から住宅取得資金を借りる方法もあります。この場合、税務署から資金贈与としての認定を受けないよう、

契約書を作成する銀行振込みなどで返済実績を残すなどの詳細な対策が必要になります。

借入金に対する利息の金利は、住宅ローンの相場より低くても問題はありません。

【3】勤務先からの融資を利用する方法

勤務先に、無担保で借りられる融資制度があれば利用を検討してみましよう。ただし、借入額を増やすということは、

住宅ローンの返済にプラスしての毎月の返済負担が増えるということです。先々までの家計の資金計画としっかりと

照らし合わせて、無理がないかどうか、シミュレーションをしてくださいね!

 

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